계절별로 달라지는 시설관리 점검사항을 알아보기 위해 오늘은 시설관리자가 반드시 알아야 할 계절별 시설관리 관리 포인트에 대해 자세히 알아보겠습니다.
겨울철 시설관리에서 가장 중요한 핵심 포인트
겨울철 시설관리의 가장 큰 특징은 ‘설비 보호’와 ‘안전사고 예방’에 집중된다는 점입니다. 기온이 급격히 떨어지면 배관, 보일러, 난방 설비, 옥외 설비는 모두 취약해집니다. 이때 가장 많이 발생하는 사고가 바로 배관 동파와 난방 불량입니다. 겨울철 시설관리의 첫 번째 관리 대상은 급수·급탕 배관입니다. 특히 옥외 노출 배관, 지하주차장 천장 배관, 외벽 인접 배관은 동파 위험이 매우 높습니다. 보온재가 오래되어 훼손된 경우에는 외관상 문제가 없어 보이더라도 내부 단열 성능이 크게 떨어져 실제 동파로 이어지는 사례가 많습니다. 시설관리자는 겨울이 시작되기 전 반드시 주요 배관 구간의 보온 상태를 점검하고, 틈새와 이음부를 중심으로 추가 보온 조치를 시행해야 합니다. 동파 예방을 위해서는 단순히 보온만으로는 부족합니다. 야간이나 휴일에 사용량이 거의 없는 구간은 물이 장시간 정체되기 때문에 동결 가능성이 더욱 높아집니다. 이 경우에는 미세 유량을 유지하는 방법이나, 동파 방지 열선을 정상 작동 상태로 유지하는 것이 매우 중요합니다. 열선이 설치되어 있더라도 차단기가 내려가 있거나 고장 상태인 경우가 많기 때문에, 겨울철 시설관리에서는 반드시 열선 전원과 작동 여부를 확인해야 합니다.
두 번째 핵심은 보일러와 난방 설비 관리입니다. 겨울철에는 보일러가 장시간 연속 운전되기 때문에 작은 이상도 큰 장애로 이어질 수 있습니다. 순환펌프의 소음, 압력계 수치, 팽창탱크 압력 상태, 자동 공기 배출기의 작동 여부는 겨울철 시설관리에서 기본 점검 항목에 해당합니다. 특히 순환이 원활하지 않으면 특정 구역만 난방이 되지 않는 민원이 반복적으로 발생하게 됩니다. 이는 시설관리 전반에 대한 신뢰도를 떨어뜨리는 주요 원인이 됩니다. 난방 설비 점검 시에는 단순히 온도만 확인하는 것이 아니라, 실제 말단부 방열기나 바닥 난방 구간까지 순환이 정상적으로 이루어지는지 현장에서 확인하는 것이 중요합니다. 중앙 설비 수치만 정상이라고 해서 현장 난방 상태가 정상인 것은 아닙니다. 세 번째는 결빙으로 인한 안전사고 예방입니다. 출입구, 경사로, 외부 계단, 옥상 통로 등은 겨울철 시설관리에서 반드시 관리해야 할 구역입니다. 특히 배수 불량으로 고인 물이 얼어 미끄럼 사고로 이어지는 경우가 많습니다. 제설 장비와 염화칼슘 비치 여부뿐 아니라, 배수로 막힘 여부를 사전에 점검하는 것이 중요합니다. 마지막으로 겨울철 시설관리는 비상 상황 대응 체계를 함께 점검해야 합니다. 난방 중단, 급수 중단, 배관 파열 등은 대부분 야간에 발생하며, 초기 대응이 늦을수록 피해가 급격히 커집니다. 따라서 비상 차단 밸브 위치, 주요 설비 차단 스위치 위치를 담당자들이 명확하게 숙지하고 있어야 하며, 비상 연락 체계 역시 반드시 점검되어야 합니다.
여름철 시설관리의 핵심은 냉방·전력·배수 관리입니다
여름철 시설관리는 겨울과는 완전히 다른 성격을 가집니다. 여름에는 설비 보호보다 ‘설비 과부하와 위생, 민원 대응’이 핵심이 됩니다. 특히 냉방 설비와 전력 설비, 배수 설비는 여름철 시설관리의 중심 축이라고 볼 수 있습니다. 가장 먼저 관리해야 할 대상은 냉방기와 냉각 관련 설비입니다. 개별 냉방기를 사용하는 건물이라면 실외기 주변 통풍 공간 확보가 무엇보다 중요합니다. 실외기 주변에 물건이 적치되어 있거나 환기 공간이 막혀 있으면 냉방 효율이 급격히 떨어지고, 장비 고장으로 이어질 수 있습니다. 중앙 냉방 설비를 운영하는 건물의 경우에는 냉동기, 냉각탑, 순환펌프 상태가 핵심 관리 대상이 됩니다. 특히 냉각탑은 여름철 위생 관리 측면에서도 매우 중요합니다. 냉각탑 내부 오염이 심할 경우 레지오넬라균 등으로 인한 위생 문제가 발생할 수 있으므로 정기적인 청소와 수질 관리가 필요합니다. 이는 단순 설비 관리가 아닌 시설관리자의 책임 영역에 해당합니다. 여름철 냉방 민원은 대부분 실내 온도 문제로 접수됩니다. 이때 시설관리자는 단순히 온도 설정값만 조정하기보다, 해당 구역의 풍량, 필터 상태, 급기구 막힘 여부를 함께 확인해야 합니다. 공조 필터가 오염되어 있으면 냉방 성능이 저하될 뿐 아니라 실내 공기질에도 영향을 미치게 됩니다.
두 번째 핵심은 전력 부하 관리입니다. 여름철에는 냉방기 가동과 함께 전력 사용량이 급증합니다. 이로 인해 분전반 차단기 트립, 일부 회로 정전, 주요 설비 정지가 발생할 수 있습니다. 시설관리자는 여름철을 앞두고 분전반 내 부하 분산 상태를 점검하고, 특정 회로에 냉방 설비가 집중되어 있지는 않은지 확인해야 합니다. 특히 오래된 건물의 경우 차단기 용량과 실제 사용 부하가 맞지 않는 경우가 많습니다. 전기 설비 점검 시에는 단순 육안 점검이 아니라, 발열 흔적, 변색 여부, 냄새 여부 등 기본적인 이상 징후를 함께 확인하는 것이 여름철 시설관리에서 매우 중요합니다. 세 번째는 배수 설비 관리입니다. 여름철 집중호우는 건물 침수 사고로 직결됩니다. 옥상 배수구, 집수정, 우수관, 지하주차장 배수 펌프는 여름철 시설관리의 필수 점검 대상입니다. 특히 집수정 내 슬러지와 이물질이 쌓이면 배수 펌프가 정상 작동하더라도 배수가 원활하지 않아 침수로 이어질 수 있습니다. 시설관리자는 장마철 이전에 반드시 배수 펌프 자동 운전 상태, 수위 센서 작동 상태, 예비 펌프 운전 여부를 점검해야 합니다. 실제 현장에서는 예비 펌프가 고장 상태인 채 방치되어 있는 경우가 많아, 침수 발생 시 대응이 불가능해지는 사례가 반복되고 있습니다.
계절별 시설관리 공통 전략과 전환기 관리 방법
계절별 시설관리에서 가장 중요한 시점은 ‘겨울에서 봄으로’, ‘봄에서 여름으로’ 넘어가는 전환기입니다. 이 시기의 관리 수준이 연간 설비 안정성을 결정한다고 해도 과언이 아닙니다. 먼저 계절 전환기에는 반드시 계절별 설비 운전 모드 변경 점검이 필요합니다. 난방 설비에서 냉방 설비로 전환할 때에는 단순히 운전 스위치만 바꾸는 것이 아니라, 배관 밸브 개폐 상태, 펌프 운전 방향, 자동 제어 설정값을 함께 확인해야 합니다. 이 과정이 누락되면 냉방이 시작된 이후에도 난방 계통이 부분적으로 동작하거나, 순환 불량이 발생하는 문제가 나타날 수 있습니다. 두 번째 공통 전략은 점검 기록 관리입니다. 시설관리 실무에서 가장 자주 발생하는 실수가 ‘점검은 했지만 기록이 없는 상태’입니다. 계절별 시설관리 항목을 정리한 체크리스트를 만들어 점검 날짜, 점검자, 이상 유무, 조치 사항을 기록해 두면 이후 동일 문제가 발생했을 때 원인 분석이 훨씬 수월해집니다. 이는 시설관리자의 업무 전문성을 가장 효과적으로 보여주는 방법이기도 합니다.
세 번째는 외주 점검과 자체 점검의 역할 구분입니다. 냉동기, 보일러, 전기 설비, 소방 설비 등은 법정 점검이나 전문 업체 점검이 병행되는 경우가 많습니다. 그러나 외주 점검이 있다고 해서 일상 관리가 필요 없는 것은 아닙니다. 시설관리자는 외주 점검 결과서를 단순히 보관하는 것이 아니라, 주요 지적 사항과 권고 사항을 정리해 내부 관리 항목으로 반영해야 합니다. 특히 계절별 시설관리에서는 소모품 관리가 매우 중요합니다. 공조 필터, 벨트, 윤활유, 배수 펌프 부속품 등은 성수기 이후가 아니라 성수기 이전에 확보하는 것이 바람직합니다. 여름철 냉방기 고장이나 겨울철 난방 장애 시 부품 수급이 지연되면 건물 운영에 큰 차질이 발생할 수 있습니다. 마지막으로 계절별 시설관리는 결국 ‘사전 관리’가 핵심입니다. 겨울철 시설관리와 여름철 시설관리를 구분하여 대응하기보다, 연간 관리 계획 속에 계절별 점검 항목을 체계적으로 반영하는 것이 가장 효과적인 방법입니다.
계절별 시설관리, 겨울철 시설관리, 여름철 시설관리는 단순한 계절별 작업이 아니라 건물 안전과 운영 안정성을 지키는 핵심 관리 영역입니다. 시설관리자는 계절이 바뀌기 전에 한발 앞서 준비하는 관리 체계를 구축해야 하며, 이를 통해 민원과 사고를 최소화하고 전문성을 지속적으로 높일 수 있습니다.